Выбор земельного участка для размещения будущего здания – это один из первых и наиболее важный этап предпроектных работ. Правильно выбранный участок – это уже половина успеха будущего проекта и напротив, неподходящий участок может полностью свести на нет саму концепцию будущего здания. Поэтому так важно обратиться к проектировщикам ещё на этапе выбора земельного участка. Какие подводные камни таит в себе выбор участка? Некоторые заказчики (особенно не слишком опытные в вопросах строительства) полагают, что основным условием выбора участка под строительство является тот факт, что контуры будущего здания, определённые на этапе эскизного проекта, помещаются на участке. Если здание удалось поместить на участок, заказчик радуется и считает, что на этом проблемы с землёй у него закончились. Но на самом деле это далеко не так! Проблемы как раз только начинаются. Ниже приведу основные моменты, связанные с земельным вопросом:
1) Между проектируемым зданием и существующими зданиями должны быть выдержаны противопожарные расстояния, которые зависят от степени огнестойкости и класса конструктивной пожарной опасности этих зданий.
2) Кроме размещения самого здания, на участке также может потребоваться разместить автомобильную стоянку, площадку для сбора ТБО, прочие хозяйственно-бытовые площадки (для жилых зданий). Причём, размеры всех этих площадок регламентируются нормами.
3) Здание должно быть обеспечено проездами для пожарной техники. В зависимости от вида и параметров здания, может потребоваться пожарный проезд с одной, двух сторон этого здания или даже со всех его сторон. Причём, проезды для пожарной техники должны быть расположены от стен здания на определённом расстоянии и должны иметь определённую, регламентированную, ширину. Кроме того, тупиковые проезды должны заканчиваться разворотной площадкой с размерами 15х15 м.
4) Для зоны жилой застройки также регламентируется % озеленения территории.
5) Для жилых зданий, школ, детских садов и больниц и интернатов также регламентируется инсоляция, а это значит, что такое здание должно быть определённым образом ориентировано по сторонам света.
6) Кроме всего этого, важно понимать, что здание должно подключаться к сетям инженерного обеспечения (электричество, водопровод, канализация, тепловые сети, телефон, газ). Точки подключения к сетям часто находятся за пределами земельного участка, отведённого под строительство. Это значит, что участки сетей от точек подключения до вводов (выпусков) у здания будут проходить по чужим участкам. Соответственно, необходимо либо согласовать прокладку инженерных сетей по участкам соседей (наверное, не каждый на такое согласиться), либо придётся купить или взять в аренду участки под прокладку наружных инженерных сетей.
7) Также немаловажным является вопрос, связанный с въездом, выездом с участка, выделенного под строительство, на прилегающую дорогу. Этот вопрос решается с Росавтодором и в отдельных случаях требования Федерального дорожного агентства могут полностью уничтожить всю концепцию будущего генплана.
8) Для производственных зданий, складов, рынков и супермаркетов СанПин устанавливается санитарно-защитная зона (СЗЗ) в которой не могут быть расположены жилые дома, школы, детские сады и т. д.
9) Ещё вспоминается тот случай, когда по соседству с участком, выделенным под строительство жилого здания, может оказаться какое ни будь предприятие, склад или рынок, которые сами имеют СЗЗ. Эта санитарно-защитная будет накладывать соответствующее ограничение на участок строительства. Причём в ГПЗУ это может быть никак не отображено, а в итоге придётся разрабатывать проект сокращения санитарно-защитной зоны для этого предприятия, склада или рынка (то есть доказывать, что по факту СЗЗ предприятия меньше, чем это установлено в СанПин). Проект сокращения СЗЗ проходит отдельную экспертизу в Роспотребнадзоре.
10) Также следует учитывать ограничения, связанные с СЗЗ рек и водоёмов. В этом случае может потребоваться устройство очистных сооружения для ливневых стоков.
11) Через участок строительства могут проходить различные инженерные сети, которые в случае строительства потребуется выносить из пятна застройки.
12) Кроме самого здания на участке может потребоваться размещение различных вспомогательных объектов. Например, пожарных резервуаров, электрических подстанций и т. д.
По причине всех этих проблем, первоначально выбранный участок, на котором благополучно помещалось проектируемое здание может «раздуться» в 2-3 раза от первоначальной площади и будет печально, если это произойдёт на этапе готовности ГПЗУ. Поэтому важно, чтобы заказчик обратился к проектировщикам не когда у него уже будет готова топосъёмка, ГПЗУ, инженерные изыскания, а ещё в тот момент когда у него только появилась идея что-то строить. Я считаю, что правильнее прорабатывать концепцию будущего объекта, совместно с выбором участка под строительство. Ведь гораздо проще сделать концепцию под выбранный участок, чем пытаться впихнуть придуманные габариты здания в жёсткие рамки земельного участка.